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| René Magritte Les Amants (Gli Amanti), 1928 [1] |
Massima: Il Giudice di rinvio riterrà produttivo di effetti l'accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell'interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.
Sentenza Cassazione Civile, Sez. Un., 6 marzo 2015, n. 4628.
Questione di diritto: è valido il contratto preliminare con cui le parti intendano addivenire alla stipula di un successivo contratto ad effetti obbligatori (cd. contratto preliminare del preliminare)?
Sentenza Cassazione Civile, Sez. Un., 6 marzo 2015, n. 4628.
Questione di diritto: è valido il contratto preliminare con cui le parti intendano addivenire alla stipula di un successivo contratto ad effetti obbligatori (cd. contratto preliminare del preliminare)?
La controversia che hanno affrontato le Sezioni Unite vedeva contrapposti da un lato i ricorrenti promittenti venditori di un immobile i quali chiedevano l’esecuzione in forma specifica di un accordo preliminare, dall’altro i promissari acquirenti che negavano la validità di tale accordo, ritenendolo una semplice puntazione, priva di efficacia obbligatoria ed insuscettibile di esecuzione ex art. 2932 c.c.
Inoltre i promissari venditori aggiungevano che il suddetto accordo conteneva l'impegno a stipulare il contratto preliminare di compravendita, qualora il Banco di Napoli avesse rinunciato all'ipoteca gravante sul fabbricato.
La configurabilità di una contratto preliminare di preliminare in tema di compravendita immobiliare è da anni oggetto di contrasti in dottrina e giurisprudenza tra chi ritiene ammissibile un contratto “preliminare cd. aperto” e chi nega qualsiasi valore contrattuale agli accordi precedenti alla stipula di un preliminare.
In tali ipotesi infatti l’importanza rivestita dal bene oggetto di vendita comporta una cerca cautela in capo ai contraenti affinché possano raggiungere un accordo consapevole ed informato sia sulla qualità del bene sia sull'affidabilità della controparte.
Ciò può determinare una tripartizione delle fasi contrattuali (trattative-preliminare-definitivo). Secondo una tesi classica avallata dalla stessa Corte il contratto preliminare qualora avesse la funzione “di obbligarsi... ad obbligarsi” , produrrebbe “una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico”.
La stessa sentenza conclude nel ritenere invalido il primo contratto, definendo piuttosto l’accordo raggiunto come una puntuazione che fissa, senza effetti vincolanti, il contenuto del successivo negozio (Cass. , sez. II, n. 8038 del 2009).
In realtà la Cassazione del 2009 ha ritenuto che il primo preliminare fosse nullo per assenza di causa in quanto non presentava un contenuto nuovo in grado di dar conto dell'interesse delle parti e dell'utilità del contratto,
Tuttavia le Sezioni Unite, nella sentenza in commento, hanno posto l’accento sulla libertà contrattuale riconosciuta dall’ordinamento e in particolare sul concetto di causa concreta. Per essa si intende la funzione economico-individuale che le parti hanno voluto concretamente attribuire alla singola negoziazione, e non come funzione economico-sociale intesa in senso oggettivo.
La causa intesa in senso soggettivo ha permesso di sganciarsi dall’idea che la procedura di formazione del consenso si componga esclusivamente di 2 fasi (preliminare e definitivo) e di dare rilevanza anche a una fase prodromica.
Sul punto gli Ermellini hanno elaborato 2 categorie:
1) quella delle mere puntuazioni in cui le parti hanno iniziato la fase delle trattative senza generare alcun vincolo;
2) quella di una “puntuazione vincolante su profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti”.
Quest’ultima ipotesi è riconducibile a una fase sostanzialmente precontrattuale. La violazione di queste intese - ribadisce la Corte – “da luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell'art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico.
Inoltre i promissari venditori aggiungevano che il suddetto accordo conteneva l'impegno a stipulare il contratto preliminare di compravendita, qualora il Banco di Napoli avesse rinunciato all'ipoteca gravante sul fabbricato.
La configurabilità di una contratto preliminare di preliminare in tema di compravendita immobiliare è da anni oggetto di contrasti in dottrina e giurisprudenza tra chi ritiene ammissibile un contratto “preliminare cd. aperto” e chi nega qualsiasi valore contrattuale agli accordi precedenti alla stipula di un preliminare.
In tali ipotesi infatti l’importanza rivestita dal bene oggetto di vendita comporta una cerca cautela in capo ai contraenti affinché possano raggiungere un accordo consapevole ed informato sia sulla qualità del bene sia sull'affidabilità della controparte.
Ciò può determinare una tripartizione delle fasi contrattuali (trattative-preliminare-definitivo). Secondo una tesi classica avallata dalla stessa Corte il contratto preliminare qualora avesse la funzione “di obbligarsi... ad obbligarsi” , produrrebbe “una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l'ordinamento giuridico”.
La stessa sentenza conclude nel ritenere invalido il primo contratto, definendo piuttosto l’accordo raggiunto come una puntuazione che fissa, senza effetti vincolanti, il contenuto del successivo negozio (Cass. , sez. II, n. 8038 del 2009).
In realtà la Cassazione del 2009 ha ritenuto che il primo preliminare fosse nullo per assenza di causa in quanto non presentava un contenuto nuovo in grado di dar conto dell'interesse delle parti e dell'utilità del contratto,
Tuttavia le Sezioni Unite, nella sentenza in commento, hanno posto l’accento sulla libertà contrattuale riconosciuta dall’ordinamento e in particolare sul concetto di causa concreta. Per essa si intende la funzione economico-individuale che le parti hanno voluto concretamente attribuire alla singola negoziazione, e non come funzione economico-sociale intesa in senso oggettivo.
La causa intesa in senso soggettivo ha permesso di sganciarsi dall’idea che la procedura di formazione del consenso si componga esclusivamente di 2 fasi (preliminare e definitivo) e di dare rilevanza anche a una fase prodromica.
Sul punto gli Ermellini hanno elaborato 2 categorie:
1) quella delle mere puntuazioni in cui le parti hanno iniziato la fase delle trattative senza generare alcun vincolo;
2) quella di una “puntuazione vincolante su profili in ordine ai quali l'accordo è irrevocabilmente raggiunto, restando da concordare secondo buona fede ulteriori punti”.
Quest’ultima ipotesi è riconducibile a una fase sostanzialmente precontrattuale. La violazione di queste intese - ribadisce la Corte – “da luogo a responsabilità contrattuale da inadempimento di un'obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto, riconducibile alla terza delle categorie considerate nell'art. 1173 c.c., cioè alle obbligazioni derivanti da ogni fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico.
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